מתי מחזור משתלם, כמה הוא עולה, עמלת פירעון מוקדם, מחזור חלקי, ומחזור פנימי מול מעבר לבנק אחר.
מחזור משכנתא הוא פירעון של המשכנתא הקיימת ולקיחת חדשה במקומה, באותו בנק או בבנק אחר, בתנאים טובים יותר או עם החזר שמתאים יותר למצב שלכם היום. זה כדאי בעיקר כשהריבית שלכם גבוהה משמעותית מהריבית שאפשר לקבל היום, כשהתמהיל הישן כבד מדי, או כשרוצים לשנות את ההחזר החודשי. בכלי שבאתר אפשר לקבל הערכה ראשונית, ואת החישוב המדויק עושים מול דוח יתרות לסילוק מהבנק, כולל עמלת הפירעון.
למחזור יש כמה עלויות: עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה, ובחלק מהמקרים גם עמלת פתיחת תיק, שמאות חדשה ורישום מחדש של המשכון. בבנק שבו המשכנתא כבר קיימת חלק מהעלויות נחסכות, ולכן לפעמים עדיף לשפר תנאים באותו בנק. המחזור משתלם כשהחיסכון לאורך השנים גדול בבירור מכל העלויות האלה, ואת זה מחשבים לפני שמתחילים.
כשפורעים משכנתא לפני הזמן, כולה או חלקה, הבנק רשאי לגבות כמה עמלות לפי צו הבנקאות: עמלה תפעולית קטנה, עמלת אי הודעה מוקדמת של 0.1% שנחסכת אם מודיעים לבנק בכתב 10 עד 45 ימים מראש, ובמסלולים בריבית קבועה, וגם במשתנה כל 5 שנים עד תחנת השינוי הבאה, עמלת היוון, כשהריבית בשוק היום נמוכה מהריבית שלכם. על עמלת ההיוון יש הנחה של 20% אחרי 3 שנים ו-30% אחרי 5 שנים מקבלת ההלוואה, ובמסלול פריים אין אותה בכלל. במסלול צמוד מדד כדאי לפרוע בין ה-16 לסוף החודש, כדי לחסוך עמלת מדד ממוצע.
מחזור הוא בקשה למשכנתא חדשה, ולכן לוח הזמנים דומה: אחרי הגשת המסמכים הבנק חייב לענות בכתב תוך 5 ימי עסקים, ובמעבר לבנק אחר מתווספים שמאות, רישום בטוחות ופירעון המשכנתא הישנה. בדרך כלל זה כמה שבועות. מה שעוצר: דוח יתרות לסילוק שלא הוזמן בזמן, שמאות שיוצאת נמוכה, רישום לא מסודר בטאבו, והודעת פירעון שצריך למסור לבנק הישן מראש. מחזור פנימי באותו בנק קצר יותר, כי לרוב לא צריך שמאות ורישום חדשים.
כן. המשכנתא בנויה ממסלולים נפרדים, וכל מסלול אפשר לפרוע או למחזר בנפרד, עם עמלת פירעון מוקדם שמחושבת לאותו מסלול בלבד. לכן לפעמים נכון לגעת רק במסלול היקר, למשל קבועה צמודה ישנה בריבית גבוהה, ולהשאיר מסלול פריים זול במקומו. ההשוואה נעשית מסלול-מסלול: הריבית היום, הריבית שאפשר לקבל, העמלה, והשנים שנותרו. במחשבון המחזור באתר מתחילים מהתמונה הכוללת, ובבדיקה מול דוח היתרות יורדים למסלולים.
מחזור פנימי (שיפור תנאים באותו בנק) זול ומהיר יותר: בדרך כלל בלי שמאות חדשה ובלי רישום, והריבית באישור שמורה 12 יום. מחזור לבנק אחר דורש תיק מלא, שמאות ורישום, אבל פותח תחרות אמיתית: הבנק הקיים יודע שאתם לא הולכים לשום מקום אם לא קיבלתם הצעה מבחוץ. הדרך הנכונה היא לבדוק את שניהם: מוציאים הצעה מבנק אחר, ועם ההצעה ביד מבקשים מהבנק הקיים לשפר. לפעמים הוא משתווה, ואז חוסכים את העלויות של המעבר.