הכללים של בנק ישראל במילים פשוטות: הון עצמי ותקרת מימון, יחס החזר, מסלולי הריבית, הסלים האחידים והאישור העקרוני.
אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מאשר, על סמך הנתונים שמסרתם, כמה הוא מוכן להלוות לכם ובאילו תנאים. הוא ניתן בדרך כלל תוך ימים ספורים, עוד לפני שיש חוזה חתום, ולכן הוא הצעד הראשון לפני שמחפשים דירה או חותמים. האישור אינו הלוואה סופית: הבנק עדיין בודק מסמכים ושמאות, ורק אחר כך נותן אישור סופי.
לפי כללי בנק ישראל, הבנק שומר את הריבית שבאישור העקרוני לפחות 24 יום (12 יום כשלא נדרש משכון חדש, למשל בשיפור תנאים באותו בנק). בפועל בנקים נוהגים לחדש את האישור בקלות כשלא השתנה דבר, אבל הריבית עשויה להתעדכן אחרי התקופה הזו. לכן מתזמנים את האישור לקראת החתימה או כנס הדיירים, ולא חודשים לפני, ואם הוא פג מוציאים אותו מחדש.
ברפורמה של בנק ישראל שנכנסה לתוקף ב-2022, כל בנק חייב להציג באישור העקרוני שלושה תמהילים אחידים, כדי שתוכלו להשוות בין הבנקים: סל של 100% ריבית קבועה לא צמודה; סל של שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים ושליש פריים; וסל של חצי קבועה לא צמודה וחצי פריים. ליד כל סל הבנק חייב לכתוב את הריבית הכוללת החזויה, את סך התשלומים לאורך כל התקופה, את ההחזר החודשי הראשון ואת ההחזר הגבוה ביותר הצפוי. בנוסף הבנק חייב להציג, לפי בקשתכם, תמהיל רביעי משלו, וזה בדרך כלל התמהיל שעליו מנהלים את המשא ומתן.
בנק ישראל קובע תקרות מימון: עד 75% משווי הדירה לדירה ראשונה ויחידה, עד 70% למי שמוכר דירה וקונה אחרת, ועד 50% לדירה להשקעה. בהלוואה לכל מטרה על דירה קיימת: 50%, ומפברואר 2026 עד 70% כל עוד התוספת שמעל 50% אינה עולה על 200,000 ש"ח. כלומר לדירה ראשונה צריך לפחות 25% הון עצמי, ובנוסף כסף להוצאות נלוות כמו עורך דין, מס רכישה אם יש, שמאות ושיפוץ. הבנק גם בודק מאיפה הגיע ההון, ולכן חשוב שהוא יהיה מתועד.
הוראת בנק ישראל אוסרת על הבנק לאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק חייב לרשום את ההלוואה כמסוכנת יותר, ולכן בפועל הבנקים כמעט לא עוברים 40%. רוב הבנקים נוחים יותר כשההחזר הוא סביב שליש מההכנסה נטו של משק הבית. הבנק סופר הכנסה קבועה ומוכחת: שכר נטו, רווח של עצמאי לפי השומות, קצבאות קבועות, ולפעמים מלגה, ומוריד מההכנסה הלוואות קיימות.
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, והבנק נותן אותה בדרך כלל בהנחה מסוימת, למשל פריים פחות 0.5%. היא יכולה להשתנות בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית, ולכן ההחזר החודשי במסלול הזה עולה ויורד. היתרון הגדול: אין עמלת היוון בפירעון מוקדם, ולכן קל לפרוע או למחזר את החלק הזה. החיסרון: חוסר ודאות, ובתקופות של ריבית גבוהה ההחזר מכביד.
במסלול ריבית קבועה לא צמודה ההחזר החודשי נשאר אותו דבר מהיום הראשון עד התשלום האחרון, בלי קשר למדד או לריבית בשוק. זה המסלול היציב מכולם, ולכן בדרך כלל גם הריבית בו גבוהה יותר מפריים בנקודת ההתחלה. כשהריבית בשוק יורדת ורוצים לפרוע או למחזר, עלולה לחול עמלת היוון, ואת זה בודקים לפני כל מחזור.
במסלול צמוד מדד הקרן של ההלוואה עולה יחד עם מדד המחירים לצרכן, ולכן גם ההחזר החודשי עולה עם הזמן, אפילו אם הריבית נראית נמוכה. בשנים של אינפלציה גבוהה החוב יכול לגדול למרות שמשלמים כל חודש. לרוב משלבים חלק צמוד רק כדי להקטין את ההחזר ההתחלתי, ובודקים היטב כמה הוא עלול לעלות.
לפי כללי בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, והחלק בריביות משתנות, כולל פריים, יכול להגיע עד שני שליש. עד שנת 2021 הפריים היה מוגבל לשליש בלבד, והמגבלה הזו בוטלה. האם כדאי למלא את כל שני השליש בפריים זו כבר שאלה של ההחזר שאתם יכולים לעמוד בו אם הריבית תעלה, ולא רק של מה שמותר.
אין תשובה אחת: פריים זול יותר בדרך כלל בנקודת ההתחלה וגמיש לפירעון, אבל ההחזר בו משתנה; קבועה לא צמודה יקרה מעט יותר, אבל נותנת שקט לכל התקופה. לרוב המשפחות מתאים שילוב, כך שחלק מההחזר קבוע וחלק נהנה מהגמישות. היחס המדויק תלוי בהכנסה שלכם, בכמה שנים אתם מתכננים להישאר בדירה ובכמה ההחזר יכול לעלות בלי שתיכנסו ללחץ, וזה בדיוק מה שבודקים בתמהיל.
תמהיל הוא החלוקה של המשכנתא לכמה מסלולים, למשל חלק בריבית קבועה, חלק בפריים וחלק צמוד, כל אחד לתקופה משלו. תמהיל טוב מאזן בין החזר חודשי שאפשר לעמוד בו היום לבין סיכון של עלייה בעתיד, ומשאיר גמישות למחזור או לפירעון מוקדם. אותו סכום הלוואה יכול לעלות עשרות אלפי ש"ח יותר או פחות לאורך השנים רק בגלל התמהיל, ולכן זה החלק שבו משקיעים הכי הרבה מחשבה.
משכנתא הפוכה היא הלוואה לגיל מבוגר כנגד דירה שבבעלותכם, בלי שצריך למכור אותה ובדרך כלל בלי החזר חודשי: הריבית מצטברת, וההלוואה נפרעת כשהדירה נמכרת או מהעיזבון. שיעור המימון נמוך מהרגיל ותלוי בגיל, ותנאי הכניסה שונים בין הגופים שמציעים אותה. היא מתאימה למשל להורים שרוצים לעזור לילדים בהון עצמי, אבל החוב גדל עם השנים, ולכן בודקים אותה בזהירות ובשיתוף המשפחה.
גופים חוץ בנקאיים, בעיקר חברות ביטוח וחברות אשראי ברישיון של רשות שוק ההון, נותנים משכנתאות לצד הבנקים. הם גמישים יותר בתיקים שהבנק דחה, למשל בגלל דוח אשראי או הכנסה לא מוכרת, אבל הריבית אצלם בדרך כלל גבוהה יותר. לרוב משתמשים בהם כהלוואת גישור לשנה עד 3 שנים, מסדרים בינתיים את התיק, ואז מנסים למחזר לבנק בתנאים רגילים. לא כל תיק מתאים לזה, ואת העלות הכוללת צריך לחשב מראש.
בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנה לכל היותר, והבנק גם מגביל את גיל הלווים בסיום ההלוואה. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אבל מייקרת את סך הריבית, ותקופה קצרה להפך. ברוב המקרים לא חייבים לבחור אחד: אפשר לפרוס מסלולים שונים לתקופות שונות, ולקצר בהמשך כשההכנסה גדלה, בעיקר במסלולים בלי עמלת היוון.
ההחזרים על הלוואות קיימות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים יורדים מההכנסה שהבנק סופר, ולכן הם מקטינים את המשכנתא שאפשר לקבל, ולפעמים גורמים לסירוב. לפני ההגשה בודקים אילו הלוואות כדאי לסגור, ואילו אפשר לאחד לתוך המשכנתא כדי שההחזר החודשי הכולל יירד. חוב בפיגור חייב להיסגר או להיות מוסדר לפני שמגישים.
מאז 1.10.2026 הבנק סופר בתוך ההחזר החודשי שנבדק גם הלוואות קודמות שמובטחות באותה דירה, למשל הלוואה לכל מטרה או לשיפוץ, אם נותרו להן יותר מ-18 חודשים. בנוסף, הלוואות אחרות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, מזונות ושכר דירה של מי שלא יגור בדירה מופחתים מההכנסה לפני חישוב היחס. לכן תיק שבעבר היה מאושר על "מה שנשאר" מההכנסה עלול היום להיעצר על יחס החזר, וברוב המקרים זה פתיר באיחוד הלוואות לתוך המשכנתא, בהארכת תקופה או בסגירת הלוואה קצרה לפני ההגשה (הכלל חל על הלוואות חדשות; בדף "סורבתם?" באתר יש בדיקת יחס החזר).
שני דברים מגבילים את הסכום: תקרת המימון על הדירה, בדרך כלל 75% לדירה ראשונה, ויכולת ההחזר, כלומר החזר חודשי שהבנק מוכן לאשר ביחס להכנסה הפנויה, בדרך כלל עד כשליש, ובפועל כמעט אף פעם לא מעל 40% (התקרה של בנק ישראל: 50%). הנמוך מבין השניים הוא המשכנתא המקסימלית. בכלי "כמה משכנתא אוכל לקבל" באתר אפשר לקבל הערכה ראשונית לפי הנתונים שלכם, ואת המספר הסופי בודקים מול הבנק עם המסמכים.
לפי נתוני בנק ישראל, הריבית המשוקללת הממוצעת על משכנתאות חדשות בספטמבר 2026 עמדה על 4.35% (ביוני 2026: 4.47%). הממוצע הוא רק נקודת ייחוס: הריבית שתקבלו תלויה בתמהיל, בתקופה, באחוז המימון, בהכנסה ובבנק, והפער בין הצעה טובה להצעה בינונית יכול להגיע לכמה עשיריות האחוז, שמצטברות לעשרות אלפי ש"ח לאורך השנים. לכן מתמחרים את התיק מול כמה בנקים ולא מקבלים את ההצעה הראשונה.
לכל בנק יש גיל מקסימלי לסיום המשכנתא, ולכן ככל שהלווים מבוגרים יותר, התקופה שמאשרים מתקצרת וההחזר החודשי עולה. פותרים את זה לפעמים עם לווה נוסף צעיר, למשל בן או בת, עם הקטנת הסכום, או במקרים מסוימים במשכנתא הפוכה. בודקים כל מקרה לפי הגיל וההכנסה.
ברוב המשכנתאות היום אין צורך בערבים, כי הדירה עצמה היא הביטחון של הבנק. כשההכנסה לא מספיקה ליחס ההחזר, אפשר לפעמים לצרף לווה נוסף, למשל הורה, שחלק מההכנסה שלו נספר (לפי כללי בנק ישראל עד מחצית מההכנסה הפנויה שלו, ובתנאים), אבל הוא גם אחראי על ההלוואה כמוכם. זה פתרון שבודקים בזהירות, עם הסבר ברור לכולם על המשמעות.
מי שמוכר את דירתו וקונה אחרת נחשב משפר דיור, ותקרת המימון שלו היא עד 70% משווי הדירה החדשה, בתנאי שאתם מתחייבים למכור את הדירה הישנה בתוך התקופה שקובעים הכללים. אם שומרים את הדירה הישנה, הדירה החדשה נחשבת דירה נוספת והמימון מוגבל ל-50%. במעבר בין דירות משתמשים לפעמים בהלוואת גישור קצרה עד המכירה, ואת התזמון מתכננים מראש.