למה בנקים מסרבים, איך מבררים מה עצר את התיק, מה עושים עם דוח אשראי בעייתי, ואיך מגישים מחדש לבנק הנכון.
סירוב של בנק אחד הוא כמעט אף פעם לא סוף הדרך: כל בנק מסתכל על התיק אחרת, ומה שבנק אחד דוחה, בנק אחר עשוי לאשר כשהתיק מסודר נכון. הצעד הראשון הוא להבין מה בדיוק עצר את התיק, יחס החזר, דוח אשראי, הכנסה לא מוכרת או הנכס, ורק אז לסדר את זה לפני הגשה נוספת. חשוב לא לפזר בקשות לעוד בנקים בינתיים, כי בקשות הבנקים לדוח האשראי שלכם נרשמות בדוח. בכלי "סורבתם?" באתר תקבלו מפת דרכים ראשונית, ובשיחה קצרה נגיד לכם בכנות אם ואיך מעבירים תיק כזה.
הסיבות הנפוצות: החזר חודשי גבוה מדי ביחס להכנסה, דוח נתוני אשראי בעייתי או הלוואות רבות, הכנסה שהבנק לא מכיר בה, הון עצמי נמוך מהנדרש, חריגות וצ'קים חוזרים בחשבון, גיל הלווים, או בעיה בנכס עצמו, בשמאות או ברישום. לכל סיבה יש טיפול אחר, ולפעמים הפתרון פשוט, כמו הארכת תקופה, איחוד הלוואות או הצגת המסמכים בסדר הנכון. אם לא אמרו לכם את הסיבה, מבררים אותה מול הבנק ומול דוח האשראי.
דוח ריכוז נתונים הוא הדוח ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, והבנקים מסתכלים בו לפני שהם מאשרים משכנתא. הוא מראה את ההלוואות והמסגרות שלכם, ערבויות, צ'קים והוראות קבע שחזרו, הגבלות ותיקי הוצאה לפועל. הדוח הראשון בכל שנה ניתן ללא עלות, דרך אתר מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, ומומלץ להוציא אותו לפני שפונים לבנק ולתקן רישומים שגויים.
מתחילים מקריאת הדוח: רישום שגוי אפשר לבקש לתקן, וזה קורה לא מעט. אחר כך סוגרים חובות קטנים ופיגורים, נמנעים מחריגות ומצ'קים שחוזרים, ולא פותחים בקשות אשראי חדשות בתקופה הזו. כמה חודשים של התנהלות מסודרת, לרוב 3 עד 6, משנים את התמונה בעיני הבנק. במקרים קשים יותר יש דרכי ביניים, כמו הלוואת גישור חוץ בנקאית לתקופה קצרה ואז ניסיון לחזור לבנק.
הבנק רוצה לראות יציבות, ולכן הוא מסתכל על הרווח לפי השומות של השנתיים האחרונות, על דוח רווח והפסד עדכני ועל אישור רואה חשבון, ולא על מה שאתם מושכים בפועל מהעסק. עצמאי שהעסק שלו חדש, או שהרווח המדווח נמוך, עלול לקבל פחות ממה שציפה. הבנקים שונים מאוד זה מזה ביחס לעצמאים, ולכן בוחרים מראש את הבנק המתאים ומסדרים את המסמכים לפני ההגשה.
אישור עקרוני ניתן על סמך הנתונים שמסרתם, ולכן הוא יכול ליפול בשלב המסמכים: שמאות נמוכה ממחיר החוזה, הכנסה שנראית אחרת בתלושים או בשומות, הלוואה שלא דווחה, בעיה ברישום הנכס, או שפג תוקף האישור והבנק תמחר מחדש. מבררים מול הבנק מה בדיוק השתנה, מתקנים מה שאפשר (למשל שמאי אחר, השלמת הון, סידור הלוואה), ואם הבנק עדיין מסרב, מגישים תיק מתוקן לבנק אחר במקום לנסות שוב את אותו תיק.
קודם כל מבקשים מהבנק את הסיבה, רצוי בכתב. אם לא מקבלים תשובה ברורה, בודקים לבד בשלושה צעדים: מחשבים את יחס ההחזר (ההחזר החודשי חלקי ההכנסה נטו אחרי הפחתת הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים; מעל 40% רוב הבנקים נעצרים); מוציאים את דוח ריכוז הנתונים ממאגר נתוני האשראי של בנק ישראל ובודקים רישומים; ובודקים אם הבעיה בנכס (רישום, חריגות, שמאות). בדף "סורבתם" באתר יש בדיקת יחס החזר בדקה.
כאן הבעיה לא בכם אלא בדירה, וזה נפוץ במיוחד בבניינים ותיקים: דירה שחולקה בלי היתר, תוספת בנייה לא מאושרת, או זכויות שלא נרשמו בטאבו. הבנקים שונים זה מזה במה שהם מוכנים לקבל, ולכן קודם מבררים מה בדיוק השמאי או מחלקת הבטוחות כתבו. לפעמים הפתרון הוא השלמת רישום או הסדרה מול העירייה, לפעמים שמאי אחר, ולפעמים בנק אחר שמקבל נכס כזה בשיעור מימון נמוך יותר. חשוב לברר את זה לפני חתימת חוזה, לא אחריו.
קשה, אבל לא תמיד בלתי אפשרי, ותלוי במה בדיוק רשום. רישום שלילי ישן שכבר נסגר שונה מחוב בפיגור היום, והגבלה בחשבון (צ'קים שחזרו) חוסמת כמעט כל בנק עד שהיא מסתיימת. הדרך המקובלת: לתקן רישומים שגויים בדוח, לסגור או להסדיר חובות, לצבור כמה חודשים של התנהלות מסודרת, ואז להגיש לבנק שמתאים. לפעמים הפתרון הביניים הוא הלוואה מגוף חוץ בנקאי בריבית גבוהה יותר לשנה עד שלוש שנים, ואז חזרה לבנק. זה סוג תיק שבודקים בשיחה ולא במחשבון.
משכנתא בדרגה שנייה היא שעבוד נוסף על דירה שכבר ממושכנת לבנק, שנרשם אחרי השעבוד הראשון. במקרה של מימוש, הבנק הראשון נפרע קודם, ולכן המלווה בדרגה שנייה לוקח סיכון גבוה יותר וגובה ריבית גבוהה יותר; בדרך כלל אלה גופים חוץ בנקאיים, והרישום דורש את הסכמת הבנק הראשון. לפעמים זול יותר לבקש הגדלה או הלוואה נוספת מהבנק הקיים, או למחזר הכל למשכנתא אחת, ואת זה משווים במספרים לפני שחותמים.